信阳市人民政府办公室
关于印发信阳市城市更新实施办法（修订稿）的通知
各县、区人民政府，羊山新区，市政府各部门：
《信阳市城市更新实施办法（修订稿）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
信阳市人民政府办公室
2024年1月11日
信阳市城市更新实施办法
（修订稿）
第一章 总 则
第一条 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神和习近平总书记关于城市工作的重要论述，全面实施“1335”工作布局，统筹推进城市更新，协调新老城区融合发展，完善城市功能，提升产业结构，改善人居环境，全力塑造“美好生活看信阳”城市品牌。
第二条 通过实施城市更新行动，着力建造花园城市，打造自然环境优美、景观特色鲜明、空间布局合理、城市管理有序、居民生活舒适、人与自然和谐共生的花园式宜居城市。
第三条 本办法所称城市更新，泛指对信阳市中心城区城市空间形态和功能进行可持续性整治提升的活动。城市更新行动是国家“十四五”规划作出的重大决策部署，其内涵主要包括优化布局、完善功能、提升品质、管控底线、提高效能、转变方式等方面。
第四条 城市更新坚持以下原则：
（一）以人为本、提升品质。坚持人民城市人民建、人民城市为人民，把改善民生作为实施城市更新的出发点和落脚点，与文明城市创建有机结合，集中力量解决群众“急难愁盼”问题，充分调动群众积极性、主动性，不断增强群众的获得感、幸福感、安全感。
（二）政府引导、市场运作。强化政府引导，壮大政府融资平台，充分发挥市场作用，持续优化营商环境，鼓励和支持各类市场主体参与城市更新，形成多元化、可持续的更新模式。
（三）问题导向、系统谋划。通过城市体检全面评估城市发展中的突出问题，科学编制城市更新规划，坚持统筹谋划、整体推进、科技赋能，树立全生命周期管理意识，系统实施城市更新。
（四）因地制宜、分类施策。根据各地城镇化阶段差异、产业发展需要、资源禀赋和经济社会发展基础，合理确定更新范围和规模，明确更新改造的必备项与拓展项，积极开展路径、政策、机制创新，科学精准施策。
（五）守住底线、稳步推进。守牢安全发展底线，尽力而为、量力而行，示范带动、稳步推进，明确负面清单，坚持留改拆并举，以保留利用提升为主，防止大拆大建，合理把握节奏，着眼长期运营，避免“运动式”推进。
第二章 工作机制
第五条 加强对城市更新的组织领导，信阳市城市更新工作领导小组全面统筹城市更新工作，审批工作计划和方案，审定政策措施等。领导小组办公室设在市住房和城乡建设局，对城市更新项目实施统筹、协调、调度、汇总、监督等工作。
第六条 各区政府、羊山新区作为辖区城市更新工作责任主体，负责统筹推进本辖区内的城市更新工作。要明确专门机构，负责组织实施本辖区城市更新工作。
第七条 各市级相关职能部门按照各自职责，各负其责，协调联动，形成工作合力，共同推动城市更新工作。
第八条 城市更新项目由区政府、羊山新区、物业权利人组织实施，或由区政府、羊山新区、物业权利人通过公开招标、直接委托或其他方式引入相关的主体组织实施。鼓励国有企业积极参与城市更新项目的策划、建设与运营工作。
第三章 专项规划及实施计划
第九条 开展城市体检评估。坚持“一年一体检、五年一评估”,建立“发现问题一整改问题一巩固提升”的城市体检工作机制。坚持问题导向、目标导向、结果导向，以解决难点、堵点、痛点问题为重点，合理确定城市更新任务和项目。信阳市中心城区全面开展城市体检，各县可根据自身情况积极开展城市体检，鼓励聚焦韧性城市、风貌品质、完整社区等开展专项体检、片区体检。
第十条 依据城市体检成果，衔接相关规划，综合考虑城市更新与产业发展、遗产保护等专项规划的关系，编制城市更新规划。规划要明确更新重点区域、目标任务，划定更新单元，分类提出单元更新策略和设计管控要求，明确建设时序。城市更新规划报本级政府批准后实施，并报上级政府城市更新主管部门备案。
第十一条 信阳市城市更新领导小组根据城市更新专项规划统筹编制城市更新行动计划，系统谋划城市更新项目，明确目标任务、建设规模、更新时序，合理确定项目资金来源、实施方式、运营模式。城市更新行动计划经本级政府审定后实施。
第四章 更新单元策划及项目实施方案
第十二条 各区政府、羊山新区要结合城市更新专项规划和实施计划，编制更新单元策划方案，在城市更新规划初步划定的更新单元基础上进一步校核边界，确定更新工作重点开展和实施的单元准确范围。更新单元策划方案重点对单元内人口、公共配套、市政基础设施、产业、文化、生态、土地利用现状及权属、建筑用地性质与权属、更新意愿等相关数据进行分析，明确单元更新目标、更新方式、经济指标、实施计划、规划调整建议、土地与建筑功能调整等内容，并进行效益预测和专题分析。一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。
第十三条 项目实施主体负责编制具体实施方案，报市城市更新领导小组审核后依法组织实施。涉及历史文化保护传承的项目应符合历史文化名城保护的相关要求，并依法开展历史文化资源调查和评估论证。项目实施方案应以营造高品质空间、激发城市活力为目标，明确整体策划、统筹设计、盘活资产、投资融资、系统建设及运营管理等内容。
城市更新鼓励采取策划、设计、建设（实施）、运营一体化模式，优化资源配置，充分利用政策支持，实施一片提升一片，确保项目盈亏平衡。
第十四条 鼓励各区政府、羊山新区将城市更新项目纳入土地全生命周期管理，结合城市规划、产业规划，综合产业功能、区域配套、公共服务等因素，将项目功能、建设计划、运营管理、物业持有、持有年限和节能环保等要求，纳入与实施主体签订的履约协议书进行监督管理。
第十五条 城市更新重点任务：
（一）推进城镇老旧居住区提升改造。加强城镇危旧房屋建筑结构性能检测，摸清底数、建档立卡、销号管理。加快推进无抗震设防、存在抗震安全隐患且具备加固价值的城镇房屋及学校、医院、养老机构等重要公共建筑的抗震加固工作。加强自建房安全排查整治，切实消除自建房安全隐患。探索建立房屋体检、养老、保险等制度，保障房屋全生命周期安全。坚持区域联动，系统推进城镇老旧小区改造，补齐水、电、通信、气、热、环卫及道路、停车、充电等设施短板，到2025年基本完成2000年年底前建成且需要改造的城镇老旧小区改造任务。探索街区化物业管理模式，解决老旧小区零散片区无物业管理的难题。
（二）稳慎推进城中村改造。针对城区中心型、城郊型等不同类型城中村特点，结合建筑质量状况、人居环境情况、群众意愿、历史文化保护等因素合理确定整治提升、拆除新建、拆整结合等改造方式。整治提升应加强城市和项目设计，展现传统文化风貌，重点实施安全隐患整治、基础设施改善、公共服务功能完善等基础类项目，以及公共空间营造、架空线治理、停车场地优化、充电设施建设、专业物业服务引入等提升类项目。拆除重建应尊重居民安置意愿，先行安排安置房项目供地和建设。鼓励将村民富余的安置房或改造提升后的城中村房屋用作保障性租赁住房，为新市民、低收入困难群体等提供居住空间。
（三）增强城市活力。充分利用闲置、低效用地支持科创企业发展，提升对高端产业和人才吸引力。加强旧厂房、旧仓库等更新改造，引入科技研发、体育健身、养老服务、文化创意、“互联网十”等现代服务产业。挖掘旧市场价值，补齐设施短板，改善内外环境，完善服务功能，打造便民场所。实施旧商业街区改造升级，促进“食购游文娱展”有机融合。推动旧街区功能转换、产业转型、活力提升，引入新业态、新模式，打造一批具有地方特色的传统文化街、商业街等精品街区。
（四）提升城市公共服务品质。围绕城市功能完善、土地集约利用、居民方便宜居目标，优化城市建设用地结构，优先保障城市基础设施、公共服务设施等公共利益项目用地。严格公共服务设施配建标准，以“一老一小一青壮”为重点，通过补建、置换、改造等方式，加快补齐教育、医疗、托育、养老、菜市场、社区食堂、家政服务网点等便民服务设施短板，推动完整社区建设，扩大一刻钟便民生活圈覆盖范围。拓展城市公共活动空间，改造、增建一批图书馆、文化馆、美术馆、博物馆等公共文化场馆和多功能运动场、体育公园、健身步道、小型健身运动场地等体育运动场所。推进产业园区和城镇生活区设施共享、空间联动和功能融合，提升城市整体品质，促进职住平衡，加快产城融合发展。
（五）加强城市风貌塑造和历史文化保护传承。强化城市风貌塑造管理。推行总体城市设计，强化对城市地标系统、天际线、色彩、高度、密度的控制。编制城市更新详细规划，落实建筑高度、重要景观节点、开敞空间、地区特色风貌等管控要求。探索实行总建筑师负责制，赋予城市总建筑师在城市更新和城市设计管理方面的专业话语权。加强对历史文化街区、历史建筑和代表城市记忆的大树、古树、名木的保护与利用，严格控制大规模拆除、增建、搬迁，坚持应留尽留，保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌，全力保留城市记忆，增强城市吸引力。
（六）加强基础设施体系化建设改造。实施“断头路”“支小路”更新改造，畅通城市交通“微循环”。通过存量挖潜、新建补强、周边共享等方式，强化标准执行，补齐停车设施短板，推进通信基础设施和公共充电设施建设。持续推进城市燃气管道等管网更新改造和城镇污水处理提质增效。加强城市应急备用水源建设和多水源联网互通，加快老旧二次供水设施改造，建设节水型城市。全域推进海绵城市建设，中心城区巩固提升黑臭水体整治成效，防止返黑返臭，县城建成区到2025年底基本消除黑臭水体。统筹市政基础设施和城市地下空间，因地制宜推进综合管廊（沟）建设，实现城市地下基础设施规划“一张图”、建设“一盘棋”、管理“一体化”。推进城市信息模型（CIM）基础平台建设，加强社区5G等信息通信基础网络建设，加快智慧社区和智慧物业发展，实施市政基础设施智能化建设和改造，协同发展智慧城市与智能网联汽车。
（七）提升城市安全韧性水平。全面开展城市基础设施普查，加快构建安全风险分级管控和隐患排查治理双重预防机制。整合燃气、电力、通信、桥梁、综合管廊等设施的信息系统，在城市运行管理服务平台上搭建城市生命线安全运行监测系统，在城市更新和老旧管网改造过程中，要预留不少于5%资金用于城市生命线安全工程建设，实现全方位监测、及时预警、精确溯源、实时处置。统筹城市防洪排涝，优化城市防洪排涝通道设置和滞洪蓄洪空间布局，系统推进易淹易涝片区整治。稳步推进“平急两用”公共基础设施建设，提升城市应急避灾能力，统筹城市发展与安全，鼓励社会多元化投资建设地下人防工程，提升城市抗毁能力。完善城市灾害监测预警和应急预案体系，建立指挥统一、部门联动、军地协同、运转顺畅、处置高效的城市应急救援指挥体系，提升城市安全韧性管理能力。
（八）推进城市绿色发展和生态修复。以生态保护和环境治理为基础，推行以生态环境为导向开发模式，实现生态建设与经济发展互相促进。坚持城市绿色发展理念，推动实现“双碳”目标。建设高品质绿色低碳建筑，推进既有建筑节能、绿色化改造。加强生活垃圾、市政污泥、建筑垃圾等固体废物分类收集、利用、处置设施建设和协同处理，推进“无废城市”建设。大力推行以公共交通为导向开发模式，规范合理设置公交专用道，强化城市公交、慢行系统的衔接。有序推进受损山体、水体岸线、城市废弃地及受污染土地等生态修复，恢复城市自然生态。合理优化绿化空间体系，增加老城区公园数量、提升公园质量，通过拆违建绿、破硬复绿、见缝插绿等，建设口袋公园、便民绿地、城市绿道，构建完整连贯的绿地系统。推动公园绿地开放共享，创建国家生态园林城市。结合城市更新，开展内河两岸30米宽的沿河绿化，打造城市生态绿廊。
（九）提升城市精细化智慧化治理水平。完善城市管理委员会统筹协调机制，建立健全城市管理日常调度、专题研究和考核评价机制，完善城市治理标准，融合推进城市更新和文明城市创建，推动城市治理重心和资源向基层下沉，强化城市网格化管理，全面提升城市治理能力。实施管线下地、广告下墙、停车进库进位、拆除违建和围墙的“两下两进两拆”行动，提升城市品质。以物联网、大数据、人工智能、5G等技术为支撑，依托省、市政务大数据平台，联通整合城市运行管理服务相关信息系统，汇聚共享数据资源，加快城市运行管理服务平台体系建设，2025年年底前城市运行管理“一网统管”体制机制基本完善。
第十六条 除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。
第五章 支持政策
第十七条 以鼓励土地用途兼容、建筑功能混合为导向，完善土地用途变更、整合、置换等政策。创新土地出让方式，探索带方案出让、协议出让、长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期、作价出资(入股)等灵活的供地方式。
第十八条 鼓励国有土地使用权人自行或以转让、入股、联营等方式进行城市更新改造。
第十九条 城市更新项目周边的边角地、夹心地、插花地等不具备独立开发条件的零星土地，纳入城市更新项目进行整体利用，重点用于完善区域公共服务设施，符合相关条件的可以划拨、协议出让、土地置换等方式办理用地手续。
第二十条 城市更新区域内项目用地性质、建筑高度、建筑密度、容积率等指标，在保障公共利益、符合更新目标的前提下，经论证并履行控制性详细规划法定修改程序后，可予以适当优化。
在城市更新中承担文物、历史文化保护责任，或存在增加城市基础设施和公共服务设施、创新型产业用房、公共住房以及城市公共空间等情形的，可给予容积率奖励。因确有实施困难，满足消防等安全要求并征询相关权利人同意后，部分地块的绿地率、建筑密度、建筑退界和间距、机动车出入口等可按不低于现状水平控制。
第二十一条 探索设立市级城市更新专项基金，鼓励申请并用好用足地方政府专项资金、专项债券。积极利用国家政策性金融机构对城市更新的支持政策筹集资金。
第二十二条 鼓励实施主体积极争取银行贷款、股权投资、专项债券等各类金融资本，重点争取开发性金融机构大额长期资金支持。鼓励将项目区域内的停车、公房、广告等经营性资产以及城市更新后形成的相关资产、特许经营权或未来收益权注入项目实施主体。支持符合条件的城市更新项目申报不动产投资信托基金。
第二十三条 鼓励和引导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市更新项目，探索政府与居民合理共担机制、政府和社会资本合作建设模式。
第二十四条 市、区人民政府应当安排资金，对旧区改造、旧住房更新改造、城中村改造以及涉及公共利益的其他城市更新项目予以支持。城市更新项目，涉及的政府性基金、行政事业性收费等，符合减免规定的，依法依规予以减免、享受有关优惠政策。
鼓励金融机构创新中长期金融贷款产品，丰富增信方式，依法开展多样化金融产品和服务创新，满足城市更新融资需求。支持符合条件的企业在多层次资本市场开展融资活动，发挥金融对城市更新的促进作用。
第二十五条 城市更新可探索在辖区范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一规划、统一实施、统一运营。
第六章 附 则
第二十六条 市级有关部门按照本办法制定土地、规划、建设、不动产登记、财税等相关配套文件。
各县可参照本办法执行。
第二十七条 本办法自印发之日起施行，原《信阳市城市有机更新实施办法》即日废止。
文字解读：《信阳市城市更新实施办法（修订稿）》